Umowy najmu zawartej na rok co do zasady nie można wypowiedzieć przed upływem ustalonego terminu, jeśli sama umowa nie przewiduje takiej możliwości. Nie istnieje uniwersalny, ustawowy okres wypowiedzenia dla każdej umowy najmu na czas określony. Gdy odpowiedniego zapisu brakuje, wcześniejsze zakończenie najmu wymaga porozumienia stron albo wystąpienia szczególnej podstawy ustawowej.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu na rok?
Umowa zawarta na rok jest umową najmu na czas określony. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą ją wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w umowie.
Oznacza to, że sam fakt zawarcia umowy na rok nie daje najemcy prawa do jej wypowiedzenia na przykład z miesięcznym albo trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Jeżeli dokument nie zawiera postanowienia pozwalającego na wcześniejsze rozwiązanie, jednostronne wypowiedzenie będzie co do zasady bezskuteczne. Umowa trwa wtedy do oznaczonego dnia końcowego.
Co musi zawierać klauzula wypowiedzenia?
Umowa powinna wskazywać konkretne sytuacje, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne. Należy też określić, kto może z niego skorzystać, jaki obowiązuje okres wypowiedzenia oraz w jakiej formie trzeba złożyć oświadczenie. Przykładowo klauzula może wiązać możliwość wypowiedzenia przez najemcę z przeprowadzką do innej miejscowości, a przez wynajmującego z określonym naruszeniem obowiązków przez lokatora.
Samo sformułowanie „z ważnych powodów” może okazać się niewystarczające. Podobny problem powstaje wtedy, gdy umowa podaje wyłącznie długość okresu wypowiedzenia, ale nie wskazuje przypadków, w których wolno go zastosować. W rygorystycznym podejściu przyjmuje się, że „wypadki określone w umowie” powinny być opisane konkretnie i jednoznacznie, a nie pozostawione do swobodnej oceny jednej ze stron.
Jak zakończyć najem przed terminem?
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem przy braku klauzuli wypowiedzenia jest zawarcie porozumienia stron. Najemca i wynajmujący mogą wspólnie ustalić datę zakończenia umowy, sposób rozliczenia czynszu, zwrot kaucji oraz przekazanie lokalu. Porozumienie wymaga zgody obu stron i najlepiej sporządzić je w formie takiej samej jak umowę najmu albo w formie wyraźnie wymaganej przez jej postanowienia.
Prawo przewiduje także wyjątkowe przypadki, w których najemca może zakończyć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Dotyczy to w szczególności poważnych wad lokalu:
- Wada uniemożliwiająca korzystanie z lokalu – jeżeli wada utrudnia lub uniemożliwia używanie lokalu zgodnie z umową, a wynajmujący nie usuwa jej w odpowiednim czasie, zastosowanie może mieć art. 664 § 2 k.c.
- Wada zagrażająca zdrowiu lub życiu – gdy stan lokalu stwarza takie zagrożenie dla najemcy albo osób z nim zamieszkujących, możliwe jest natychmiastowe wypowiedzenie na podstawie art. 682 k.c.
Przed skorzystaniem z tych uprawnień warto udokumentować stan lokalu i, gdy sytuacja na to pozwala, wezwać wynajmującego do usunięcia problemu. Ocena, czy wada rzeczywiście uzasadnia natychmiastowe zakończenie najmu, może zależeć od konkretnych okoliczności.
Opuszczenie lokalu nie rozwiązuje automatycznie umowy. Jeżeli najemca wyprowadzi się bez podstawy umownej lub ustawowej, wynajmujący może żądać zapłaty czynszu i innych należności aż do końca okresu, na który zawarto umowę, chyba że strony później uzgodnią inne rozwiązanie.
Dlatego przed złożeniem wypowiedzenia trzeba sprawdzić treść umowy, zwłaszcza postanowienia dotyczące konkretnych przyczyn, terminu i formy wypowiedzenia. Jeśli takich zapisów nie ma, właściwą drogą pozostaje porozumienie z wynajmującym.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W razie sporu dotyczącego skuteczności wypowiedzenia, kaucji lub roszczeń finansowych warto skonsultować dokumenty z prawnikiem.
