Aby sprawdzić, czy działka jest zadłużona, przeanalizuj jej księgę wieczystą, zwłaszcza działy III i IV, oraz uzyskaj od sprzedającego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i opłatami. Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie konkretną osobę, więc po zakupie może nadal zabezpieczać wierzyciela.
Dlaczego trzeba sprawdzić zadłużenie działki?
Najpoważniejsze ryzyko wiąże się z hipoteką. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Oznacza to, że zakup działki nie usuwa hipoteki ustanowionej przez poprzedniego właściciela. Jeśli zobowiązanie nie zostanie spłacone, wierzyciel może wszcząć egzekucję z działki, a w konsekwencji doprowadzić do jej sprzedaży.
Nie każdy dług sprzedającego obciąża jednak nieruchomość. Długi osobiste, takie jak kredyt konsumencki czy zaległość wobec usługodawcy, co do zasady pozostają zobowiązaniem sprzedającego. Inaczej jest z hipoteką oraz niektórymi wpisami w dziale III księgi wieczystej. Dlatego nie wystarczy ustne zapewnienie właściciela, że działka jest wolna od zadłużenia.
Jak sprawdzić księgę wieczystą działki online?
Wejdź do systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych pod adresem ekw.ms.gov.pl. Do wyszukania dokumentu potrzebujesz numeru księgi wieczystej. Nie wyszukasz jej bezpośrednio po adresie ani po numerze działki, dlatego numer powinien przekazać ci sprzedający lub pełnomocnik.
Po wpisaniu numeru przejrzyj wszystkie działy, ale szczególną uwagę poświęć działom III i IV. Sprawdź także, czy przy którymkolwiek dziale nie pojawia się wzmianka o wniosku. Aktualny wydruk lub zapis treści księgi warto zachować w dokumentacji transakcji.
| Dział KW | Nazwa | Co sprawdzać pod kątem długów |
|---|---|---|
| I | Oznaczenie nieruchomości | Zgodność numeru działki, powierzchni i położenia z ofertą oraz dokumentami. |
| II | Własność | Czy sprzedający jest właścicielem i czy zgadzają się jego dane oraz udział w nieruchomości. |
| III | Prawa, roszczenia i ograniczenia | Hipotek nie ma w tym dziale, ale mogą występować zajęcia egzekucyjne, ostrzeżenia, roszczenia, służebności lub zakazy rozporządzania. |
| IV | Hipoteki | Rodzaj hipoteki, wierzyciel, suma hipoteki, waluta oraz informacje o zabezpieczonej wierzytelności. |
Wpis w dziale IV nie zawsze oznacza, że transakcja jest niemożliwa. Działka może zostać sprzedana z hipoteką, jeśli strony ustalą jej spłatę, na przykład z części ceny, oraz uzyskają dokumenty potrzebne do wykreślenia zabezpieczenia. Nie podpisuj jednak umowy bez sprawdzenia warunków spłaty i dokumentów od wierzyciela hipotecznego.
Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?
Wzmianka oznacza, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek dotyczący danej księgi, ale nie został jeszcze rozpoznany i ujawniony w pełnej treści. Wniosek może dotyczyć między innymi hipoteki, zmiany właściciela, egzekucji albo innego prawa obciążającego działkę.
Treść wniosku nie jest widoczna w systemie EKW. Z tego powodu nie można zakładać, że działka jest wolna od obciążeń tylko dlatego, że w dziale III lub IV nie ma jeszcze nowego wpisu. Wzmiankę trzeba wyjaśnić w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości albo za pośrednictwem notariusza. Do czasu wyjaśnienia nie podpisuj aktu przenoszącego własność.
Wzmianka nie zawsze oznacza zadłużenie, ale zawsze jest sygnałem ostrzegawczym. Jej zignorowanie może pozbawić kupującego ochrony wynikającej z zaufania do treści księgi wieczystej.
Jak sprawdzić podatki i inne opłaty?
Księga wieczysta nie pokazuje wszystkich osobistych zobowiązań właściciela. Dlatego poproś sprzedającego o aktualne zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości. Jeżeli działka jest objęta użytkowaniem wieczystym, sprawdź także opłaty z tego tytułu.
Urząd może ograniczyć dostęp do danych podatkowych osoby trzeciej. Najbezpieczniej, aby to właściciel wystąpił o zaświadczenie i przekazał ci dokument przed podpisaniem umowy. Zaświadczenie potwierdza stan na dzień jego wydania, dlatego nie powinno być zbyt stare.
Przed transakcją zgromadź dokumenty dotyczące następujących zobowiązań:
- Podatek od nieruchomości – zaświadczenie z właściwego urzędu gminy lub miasta.
- Użytkowanie wieczyste – potwierdzenie uregulowania opłat, jeśli dotyczy działki.
- Media – oświadczenie sprzedającego oraz, w miarę możliwości, ostatnie rozliczenia za prąd, wodę, gaz i wywóz odpadów.
- Inne opłaty lokalne – dokumenty wymagane przez charakter nieruchomości lub sposób jej użytkowania.
Zaległości za media są zwykle związane z osobą, która zawarła umowę z dostawcą, a nie automatycznie z działką. Mogą jednak utrudnić zawarcie nowej umowy lub rozliczenie przyłączy. W dniu przekazania nieruchomości dobrze jest spisać stany liczników i wpisać do aktu notarialnego, że sprzedający odpowiada za zobowiązania powstałe do dnia sprzedaży.
Jeżeli działka nie ma księgi wieczystej, ryzyko jest większe. Trzeba wtedy przeanalizować akt nabycia, dokumenty własności, wypis z ewidencji gruntów oraz zaświadczenia z gminy. W przypadku spółdzielczego prawa lub działki należącej do ogrodu działkowego informacje o opłatach uzyskuje się w administracji spółdzielni albo zarządzie ogrodu.
Kiedy potrzebny jest notariusz lub prawnik?
Notariusz sprawdza stan księgi wieczystej na potrzeby aktu i składa wniosek o wpis zmian po zawarciu umowy. Nie zastępuje jednak wcześniejszego audytu kupującego i nie uzyska za ciebie wszystkich informacji o podatkach, mediach czy prywatnych zobowiązaniach sprzedającego.
Pomoc prawnika jest rozsądna, gdy w dziale III lub IV widnieją wpisy, występuje wzmianka, działka nie ma księgi wieczystej albo sprzedający nie chce udostępnić numeru KW. Specjalista może ocenić, czy hipotekę da się bezpiecznie spłacić z ceny oraz jakie dokumenty powinny zostać przedstawione przed podpisaniem aktu.
Co sprawdzić przed podpisaniem aktu?
Przed finalizacją transakcji odhacz wszystkie poniższe punkty:
- Uzyskałeś numer księgi wieczystej i sprawdziłeś działkę w systemie EKW.
- W dziale II dane właściciela zgadzają się z dokumentem tożsamości sprzedającego.
- Przeanalizowałeś działy III i IV oraz wyjaśniłeś każdy wpis.
- W księdze nie ma niewyjaśnionej wzmianki o oczekującym wniosku.
- Otrzymałeś zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości i innymi opłatami publicznoprawnymi.
- Sprzedający złożył pisemne oświadczenie o braku zaległości za media i innych obciążeń.
- Notariusz zna wszystkie wpisy, dokumenty oraz ustalenia dotyczące ewentualnej spłaty hipoteki.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Przy wpisach hipotecznych, wzmiankach lub nieuregulowanym stanie prawnym działki skonsultuj dokumenty z notariuszem albo prawnikiem.
