Umowa przedwstępna zabezpiecza zawarcie w przyszłości umowy właściwej, czyli umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości pozwala ustalić cenę, przedmiot transakcji i termin jej finalizacji, a także daje stronom czas na uzyskanie kredytu lub sprawdzenie stanu prawnego mieszkania, domu albo działki.
Po co zawiera się umowę przedwstępną?
Strony podpisują ją wtedy, gdy nie mogą albo nie chcą od razu zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży. Kupujący może potrzebować czasu na uzyskanie decyzji kredytowej, a sprzedający na przygotowanie dokumentów, spłatę hipoteki lub przeprowadzkę. Umowa przedwstępna pozwala w tym czasie zachować ustalone warunki, zwłaszcza cenę i przedmiot transakcji.
Jej sens polega na tym, że obie strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy w przyszłości. Nie przenosi ona własności nieruchomości. Do tego dochodzi dopiero przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, która w przypadku sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.
Najczęściej umowa przedwstępna jest zawierana, gdy:
- kupujący oczekuje na kredyt hipoteczny i potrzebuje dokumentu potwierdzającego warunki zakupu;
- strony chcą sprawdzić księgę wieczystą, dokumenty własności lub stan faktyczny nieruchomości;
- sprzedający albo kupujący potrzebuje czasu na przeprowadzkę i przygotowanie się do wydania nieruchomości;
- strony chcą zagwarantować cenę i ograniczyć ryzyko, że jedna z nich wycofa się lub sprzeda nieruchomość komuś innemu.
Podstawowe zasady dotyczące umowy przedwstępnej znajdują się w art. 389–390 Kodeksu cywilnego.
Forma umowy decyduje o zakresie ochrony
Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, ale przy sprzedaży nieruchomości warto rozważyć akt notarialny. Różnica nie dotyczy wyłącznie kosztu sporządzenia dokumentu. Od formy zależy przede wszystkim to, czego można żądać, gdy druga strona odmówi podpisania umowy przyrzeczonej.
| Forma umowy | Możliwość przymuszenia do sprzedaży | W razie zerwania umowy |
|---|---|---|
| Zwykła forma pisemna | Nie można żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. | Co do zasady można dochodzić naprawienia szkody poniesionej w związku z oczekiwaniem na finalizację transakcji. |
| Akt notarialny | Można dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli dokument zawiera wymagane postanowienia. | Uprawniona strona może żądać zawarcia umowy albo wybrać roszczenie odszkodowawcze. |
W pierwszym przypadku mówi się o skutku słabszym. W drugim umowa może wywołać skutek silniejszy, ponieważ daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Przy sprzedaży nieruchomości akt notarialny jest potrzebny dlatego, że w takiej formie musi zostać zawarta sama umowa przenosząca własność.
Przy akcie notarialnym można także ujawnić roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej. Nie jest to obowiązkowe, ale taki wpis może utrudnić pominięcie kupującego przy późniejszym rozporządzaniu nieruchomością.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Umowa musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości chodzi przede wszystkim o dokładne wskazanie nieruchomości i ceny. Braki w tym zakresie mogą uniemożliwić dochodzenie zawarcia umowy, a w niektórych przypadkach podważyć ważność dokumentu.
W treści umowy powinny znaleźć się:
- dane stron – imiona i nazwiska, adresy, numery PESEL oraz informacje pozwalające jednoznacznie zidentyfikować kupującego i sprzedającego;
- dokładne oznaczenie nieruchomości – adres, numer księgi wieczystej, numer działki, powierzchnia i rodzaj prawa, które ma zostać sprzedane;
- cena sprzedaży oraz, jeśli strony tak ustalają, sposób i terminy płatności;
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej – najlepiej wskazać konkretną datę albo jasny sposób jej ustalenia.
Można również określić warunki uzyskania kredytu, termin wydania nieruchomości, zasady odstąpienia, karę umowną, zadatek lub zaliczkę. Szczególnej uwagi wymaga termin finalizacji. Jeżeli strony go nie określą, mogą wyznaczyć go w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Po upływie tego okresu nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej na jej podstawie.
Zadatek czy zaliczka?
Obie kwoty mogą zostać zaliczone na poczet ceny, ale pełnią różne funkcje. Zadatek ma zabezpieczać wykonanie umowy. Jeżeli do transakcji nie dochodzi z winy strony, która go wpłaciła, druga strona może od umowy odstąpić i go zatrzymać. Jeżeli odpowiedzialność ponosi strona, która zadatek otrzymała, wpłacający może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.
Zaliczka jest natomiast przedpłatą. Gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, co do zasady podlega zwrotowi, niezależnie od przyczyny. Sama wpłata zaliczki nie daje więc takiej ochrony jak zadatek. W umowie trzeba jasno wskazać, z którą formą płatności strony mają do czynienia.
Przy wyborze między zadatkiem a zaliczką trzeba sprawdzić nie tylko wysokość wpłaty, lecz przede wszystkim konsekwencje wycofania się jednej ze stron.
Co zrobić, gdy druga strona się wycofuje?
Najpierw trzeba ustalić, jaki skutek wywołuje zawarta umowa i czy minął termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Dalsze działania mogą wyglądać następująco:
- Wyślij drugiej stronie pisemne wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wskazując podstawę umowną i proponowany termin.
- Jeżeli wezwanie nie przyniesie rezultatu, rozważ żądanie odszkodowania, zwrotu zadatku w podwójnej wysokości albo – przy akcie notarialnym – pozew o zawarcie umowy.
- Przy nieruchomości obciążonej hipoteką, niejasnym stanie własności lub wysokiej wartości transakcji skonsultuj dokumenty z prawnikiem przed wyborem konkretnego roszczenia.
Umowa przedwstępna nie jest więc wyłącznie formalnością. Dobrze przygotowana porządkuje warunki transakcji i ogranicza ryzyko, a akt notarialny może zapewnić możliwość doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży nawet wbrew późniejszej odmowie kontrahenta.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W konkretnej sprawie skutki umowy zależą od jej treści, formy oraz okoliczności transakcji.
