Opłata przekształceniowa nie ma jednej kwoty obowiązującej w całej Polsce. Jej roczna wysokość odpowiada opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała 1 stycznia 2019 r. Standardowo płaci się ją przez 20 lat, a właściciel może też spłacić pozostałą część jednorazowo, często z bonifikatą.
Czym jest opłata przekształceniowa i ile wynosi?
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. przekształciła z mocy prawa użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. Zmiana nastąpiła 1 stycznia 2019 r. Nie oznaczała jednak całkowitego zniesienia należności za grunt. Dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste zastąpiła opłata przekształceniowa.
Roczna opłata przekształceniowa jest równa opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Jej wysokość zależy więc między innymi od udziału w gruncie, jego lokalizacji oraz stawki procentowej stosowanej przed przekształceniem. Nie da się zatem wskazać jednej kwoty dla wszystkich mieszkań i domów.
Jeżeli właściciel nie korzysta z wcześniejszej spłaty ani szczególnych zwolnień, suma opłat rocznych odpowiada co do zasady 20-krotności opłaty rocznej. Obowiązek jest związany z nieruchomością, a nie wyłącznie z osobą, która była jej właścicielem w dniu przekształcenia.
Jak można rozliczyć opłatę?
Właściciel ma dwie podstawowe możliwości. Może regulować należność w rocznych ratach albo zgłosić zamiar spłaty jednorazowej. Przy wyborze drugiej opcji urząd wylicza kwotę pozostałą do zapłaty, uwzględniając wniesione już raty i ewentualną bonifikatę.
| Opcja | Charakterystyka | Zalety |
|---|---|---|
| 20 rat rocznych | Opłata odpowiada rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste obowiązującej w dniu przekształcenia. Termin płatności przypada co do zasady do 31 marca każdego roku. | Rozłożenie wydatku w czasie i mniejsze jednorazowe obciążenie budżetu. |
| Spłata jednorazowa | Właściciel zgłasza zamiar wcześniejszej spłaty, a urząd ustala kwotę pozostałą do uregulowania. | Możliwość skorzystania z bonifikaty ustalonej w przepisach lub uchwale właściwego samorządu. |
| Spłata przedsiębiorcy | Przedsiębiorca może podlegać odrębnym zasadom związanym z pomocą publiczną, w tym pomocą de minimis. | Możliwość wyboru ścieżki rozliczenia przewidzianej dla działalności gospodarczej. |
Raty roczne należy wpłacać na rachunek wskazany przez właściwy urząd. Jeśli opłata była wcześniej aktualizowana albo trwało postępowanie dotyczące jej wysokości, kwota wskazana w dokumentach urzędowych może wymagać indywidualnego sprawdzenia. Nie należy samodzielnie zakładać, że wyliczenie zawsze będzie prostym pomnożeniem aktualnej opłaty przez 20.
Bonifikata od opłaty jednorazowej
Bonifikata nie jest automatycznie taka sama w każdej gminie. W przypadku gruntów należących do jednostki samorządu terytorialnego jej wysokość wynika z uchwały rady gminy lub miasta. Dla gruntów Skarbu Państwa stosuje się zasady wynikające z właściwych przepisów i zarządzeń. Przed wpłatą trzeba sprawdzić aktualną uchwałę oraz warunki obowiązujące w miejscu położenia nieruchomości.
Najwyższa, 99-procentowa bonifikata od opłaty jednorazowej przysługuje na wniosek określonym grupom, jeśli spełniają ustawowe warunki dotyczące własności i zamieszkiwania. Należą do nich:
- Osoby z niepełnosprawnością w stopniu umiarkowanym lub znacznym, a także osoby, wobec których niepełnosprawność orzeczono przed ukończeniem 16. roku życia, wraz z uprawnionymi opiekunami.
- Członkowie rodzin wielodzietnych w rozumieniu przepisów o Karcie Dużej Rodziny.
- Inwalidzi wojenni i wojskowi.
- Kombatanci oraz ofiary represji wojennych i okresu powojennego.
- Świadczeniobiorcy do ukończenia 18. roku życia z ciężkim i nieodwracalnym upośledzeniem albo nieuleczalną chorobą zagrażającą życiu powstałą w okresie prenatalnym lub podczas porodu, a także ich opiekunowie prawni.
Jeżeli właściciel spełnia warunki kilku ulg, stosuje się jedną bonifikatę, korzystniejszą dla właściciela. Samorząd może też ustanowić własne bonifikaty dla osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych, dlatego wysokość zniżki trzeba sprawdzić lokalnie.
Jak sprawdzić kwotę i załatwić formalności?
Podstawowym dokumentem jest zaświadczenie o przekształceniu. Potwierdza ono zmianę prawa, wskazuje wysokość opłaty rocznej i informuje o zasadach spłaty jednorazowej. Jeśli dokument nie został jeszcze doręczony, można wystąpić o jego wydanie do organu właściwego dla położenia nieruchomości.
Procedura zwykle wygląda następująco:
- Ustal, który organ prowadzi sprawę – będzie to najczęściej urząd gminy, urząd miasta, urząd dzielnicy albo starosta właściwy dla lokalizacji gruntu.
- Złóż wniosek o zaświadczenie, jeśli potrzebujesz dokumentu przed jego wydaniem z urzędu, na przykład w związku ze sprzedażą lokalu. Wniosek może wymagać uiszczenia opłaty skarbowej.
- Sprawdź w zaświadczeniu wysokość rocznej opłaty, okres jej wnoszenia oraz ewentualne zaległości lub wcześniejsze wpłaty.
- Jeśli chcesz spłacić należność jednorazowo, zgłoś pisemnie zamiar takiej spłaty i złóż wniosek o bonifikatę, jeżeli spełniasz jej warunki.
- Po otrzymaniu informacji z urzędu wpłać wskazaną kwotę na właściwy rachunek i zachowaj potwierdzenie zapłaty.
Właściciel, który nie zgadza się z wysokością albo okresem wnoszenia opłaty wskazanym w zaświadczeniu, może wystąpić do właściwego organu o ustalenie tych kwestii w drodze decyzji administracyjnej. Termin na takie działanie wynika z przepisów i należy sprawdzić go w pouczeniu dołączonym do dokumentu.
Sprzedaż mieszkania i sytuacja przedsiębiorców
Obowiązek opłaty przechodzi na nabywcę wraz z prawem do nieruchomości. Przy zakupie mieszkania trzeba więc sprawdzić nie tylko sam fakt przekształcenia, lecz także to, czy poprzedni właściciel zapłacił wszystkie raty albo opłatę jednorazową. W dziale III księgi wieczystej może znajdować się roszczenie o zapłatę na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu. Sam wpis nie pokazuje jednak, na jakim etapie jest rozliczenie.
Notatka ekspercka: przed podpisaniem umowy sprzedaży warto zażądać zaświadczenia o wysokości opłaty oraz dokumentu potwierdzającego jej całkowitą spłatę, jeśli sprzedający twierdzi, że zobowiązanie zostało uregulowane. Pozwala to ustalić, czy na kupującego przejdą jeszcze raty albo obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej.
Przedsiębiorcy nie zawsze rozliczają opłatę na takich samych zasadach jak osoby fizyczne. W ich przypadku znaczenie ma pomoc publiczna, w tym pomoc de minimis. Przepisy przewidują możliwość wyboru dłuższego okresu wnoszenia opłat – zależnie od stawki procentowej mogą to być 33, 50 albo 99 lat. Bonifikaty przeznaczone dla osób fizycznych co do zasady nie obejmują przedsiębiorców.
Najpewniejszą odpowiedź na pytanie, ile wynosi opłata przekształceniowa, zawiera indywidualne zaświadczenie z właściwego urzędu. To ono pokazuje podstawę naliczenia, wysokość rat, pozostałe saldo oraz warunki ewentualnej spłaty jednorazowej.
