Co zawiera umowa przedwstępna sprzedaży?

Umowa przedwstępna sprzedaży zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, ale sama nie przenosi własności nieruchomości. Aby była ważna, musi określać najważniejsze warunki planowanej sprzedaży, przede wszystkim strony, przedmiot, cenę oraz zobowiązanie do zawarcia umowy końcowej. Ochrona kupującego i sprzedającego zależy także od formy dokumentu oraz od tego, czy przekazana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką.

Co musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży?

Zasady dotyczące umowy przedwstępnej określają przede wszystkim art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego. Dokument powinien zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli takie, bez których nie da się ustalić jej podstawowej treści. W przypadku sprzedaży nieruchomości należy wskazać co najmniej:

• Strony umowy – imiona i nazwiska, adresy oraz dane pozwalające na jednoznaczną identyfikację. Przy osobach prawnych trzeba podać nazwę, siedzibę, numery rejestrowe i dane reprezentantów.
• Przedmiot sprzedaży – adres nieruchomości, jej rodzaj, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz inne dane pozwalające ją dokładnie zidentyfikować.
• Cenę sprzedaży – określoną kwotowo albo w sposób pozwalający na jej jednoznaczne ustalenie.
• Zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej – strony powinny jasno wskazać, że w przyszłości zawrą umowę sprzedaży nieruchomości.
• Podpisy stron, miejsce i datę zawarcia – elementy te porządkują dokument i potwierdzają, kto oraz kiedy złożył oświadczenie woli.

Brak istotnych postanowień, zwłaszcza dokładnego określenia nieruchomości albo ceny, może spowodować nieważność umowy przedwstępnej. Sam brak terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje jednak automatycznie jej nieważności. Z punktu widzenia bezpieczeństwa lepiej wskazać konkretną datę lub jasno określony termin.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej?

Najprościej wskazać konkretny dzień, do którego ma zostać podpisany akt sprzedaży. Można też określić okres, na przykład kilka miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej, albo powiązać termin ze zdarzeniem, takim jak uzyskanie decyzji kredytowej. Istotne jest, aby zapis nie pozostawiał wątpliwości, kiedy strony mają przystąpić do finalizacji transakcji.

Jeżeli umowa nie zawiera terminu, strona uprawniona może wyznaczyć go później. Gdy obie strony wyznaczą różne daty, wiąże termin wskazany przez tę, która złożyła oświadczenie wcześniej. Termin trzeba wyznaczyć w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Po tym czasie nie można skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie samej umowy przedwstępnej.

Zadatek czy zaliczka – co wybrać?

Zadatek i zaliczka nie są pojęciami zamiennymi. Obie kwoty mogą zostać zaliczone na poczet ceny, jeżeli sprzedaż dojdzie do skutku, lecz ich znaczenie w razie niewykonania umowy jest różne. Zadatek stanowi silniejsze zabezpieczenie wykonania umowy, natomiast zaliczka jest przede wszystkim częścią ceny zapłaconą z góry.

Zasady dotyczące zadatku mogą działać inaczej, gdy strony rozwiążą umowę albo umowa nie zostanie wykonana z przyczyn, za które odpowiadają obie strony. W takich sytuacjach zadatek co do zasady podlega zwrotowi. Jeżeli strony chcą przekazać zaliczkę, powinny użyć tego określenia wprost i opisać sposób jej rozliczenia.

Forma umowy – skutek słabszy i skutek silniejszy

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta u notariusza. Zwykła forma pisemna jest dopuszczalna, ale zapewnia ograniczoną ochronę. W razie uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy końcowej można co do zasady żądać naprawienia szkody związanej z tym, że liczyło się na finalizację transakcji. Jest to tak zwany skutek słabszy.

Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli umowa przedwstępna również zostanie zawarta w tej formie, może wywołać skutek silniejszy. Wtedy strona uprawniona może żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania. Prawomocne orzeczenie zastępujące oświadczenie woli uchylającej się strony może doprowadzić do finalizacji sprzedaży bez jej dobrowolnego podpisu.

Przy akcie notarialnym można także ujawnić roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, zwykle w dziale III. Nie jest to obowiązkowe, ale utrudnia właścicielowi rozporządzenie nieruchomością z pominięciem osoby, która ma roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej.

Co sprawdzić przed podpisaniem dokumentu?

Przed wpłatą pieniędzy i złożeniem podpisu należy zweryfikować zarówno nieruchomość, jak i osobę, która ją sprzedaje. Szczególną uwagę zwróć na:

• Księgę wieczystą – sprawdź właściciela, sposób nabycia nieruchomości oraz zgodność danych z dokumentami sprzedającego.
• Dział III księgi wieczystej – znajdziesz tam między innymi służebności, roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością i informacje o egzekucji.
• Dział IV księgi wieczystej – zweryfikuj hipoteki i zasady ich spłaty oraz wykreślenia przy sprzedaży.
• Stan prawny i faktyczny – ustal, czy nieruchomość nie jest objęta prawami osób trzecich, zaległościami lub postępowaniami.
• Warunki kredytu – jeżeli zakup finansujesz kredytem hipotecznym, określ w umowie, co stanie się w razie odmowy banku i jakie dokumenty będą ją potwierdzać.

Brak kredytu nie daje automatycznie prawa do bezkosztowego wycofania się z transakcji. Jeżeli kupujący wpłacił zadatek, powinien wcześniej uzgodnić warunek kredytowy, który określi, czy negatywna decyzja banku pozwala odstąpić od umowy i odzyskać pieniądze.

Co zrobić, gdy druga strona nie dotrzymuje umowy?

Reakcja zależy od treści dokumentu, jego formy oraz rodzaju przekazanej kwoty. W praktyce działania mogą wyglądać następująco:

1. Wyślij drugiej stronie pisemne wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wskazując podstawę roszczenia i proponowany termin czynności.
2. Ustal, czy chcesz domagać się zawarcia umowy, odszkodowania, czy skorzystać z uprawnień związanych z zadatkiem. Co do zasady nie można uzyskać jednocześnie świadczeń wzajemnie wykluczających się.
3. Jeżeli umowa ma skutek silniejszy, rozważ pozew o zobowiązanie drugiej strony do złożenia oświadczenia woli.
4. Jeżeli zawarto umowę w zwykłej formie pisemnej, można dochodzić odszkodowania na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym oraz rozliczyć zadatek zgodnie z art. 394 k.c.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd prawomocnie oddalił żądanie zawarcia umowy, termin dla roszczeń odszkodowawczych liczy się od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia.

Najczęstsze pytania

• Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza? Nie. Notariusz jest potrzebny, jeśli chcesz uzyskać skutek silniejszy przy sprzedaży nieruchomości i możliwość dochodzenia zawarcia umowy przed sądem.
• Czy umowa przedwstępna przenosi własność? Nie. Własność nieruchomości przechodzi dopiero na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.
• Czy brak terminu oznacza nieważność umowy? Nie, ale termin trzeba wyznaczyć w ciągu roku od zawarcia umowy, jeśli nie określono go w dokumencie.
• Czy zadatek zawsze przepada? Nie. Zależy to od przyczyny niewykonania umowy. Przy odpowiedzialności kupującego może zostać zatrzymany, przy odpowiedzialności sprzedającego kupujący może żądać jego dwukrotności, a bez winy stron powinien zostać zwrócony.
• Czy akt notarialny gwarantuje sprzedaż? Nie eliminuje każdego ryzyka, ale daje możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem i ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej.

Przed podpisaniem umowy sprawdź, czy zawiera dokładny opis nieruchomości, cenę, termin finalizacji, zasady rozliczenia zadatku lub zaliczki oraz warunki związane z kredytem. Przy nieruchomości obciążonej hipoteką, służebnością albo nieuregulowanym stanem prawnym konsultacja z notariuszem lub prawnikiem może uchronić przed kosztownym sporem.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W przypadku transakcji o wysokiej wartości lub nieruchomości o skomplikowanym stanie prawnym skonsultuj dokument z notariuszem albo prawnikiem.