Najem okazjonalny to szczególna forma najmu mieszkania, która wzmacnia ochronę właściciela na wypadek, gdy najemca nie opuści lokalu po zakończeniu umowy. Wymaga pisemnej umowy na czas oznaczony, aktu notarialnego z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, wskazania innego lokalu oraz zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Najem okazjonalny – co to znaczy?
Zasady najmu okazjonalnego określa Ustawa o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 r. Jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wynajmującym może być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Najważniejsza korzyść dotyczy sytuacji, w której najemca nie wyprowadzi się po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy. Dzięki oświadczeniu z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego właściciel może po uzyskaniu klauzuli wykonalności skierować sprawę do komornika, bez prowadzenia standardowego procesu o eksmisję.
Nie oznacza to jednak prawa do samodzielnego usunięcia lokatora ani możliwości wypowiedzenia umowy w dowolnym momencie. Wynajmujący nadal musi przestrzegać warunków umowy i przepisów ustawy.
Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego?
| Cecha | Najem okazjonalny | Zwykły najem |
|---|---|---|
| Eksmisja | Po uzyskaniu klauzuli wykonalności właściciel może skierować sprawę do komornika na podstawie aktu notarialnego. | Co do zasady wymaga uzyskania wyroku sądu. |
| Rola notariusza | Akt notarialny dotyczy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. | Notariusz nie jest wymagany. |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | Właściciel musi zgłosić umowę w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. | Brak tego szczególnego obowiązku. |
| Inny lokal | Najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po eksmisji, oraz przedstawia zgodę osoby mającej do niego tytuł prawny. | Takie dokumenty nie są wymagane. |
| Ochrona zimowa | Przepisy o ochronie przed eksmisją w okresie zimowym nie mają zastosowania do najmu okazjonalnego. | Ochrona lokatorów może ograniczać wykonanie eksmisji w tym okresie. |
„Lokal zastępczy” to potoczne określenie. Ustawa mówi o wskazaniu innego lokalu, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące będą mogły zamieszkać. Nie jest to to samo co lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe przyznawane przez gminę.
Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego krok po kroku?
Procedura wymaga zebrania kilku dokumentów i zachowania właściwej kolejności:
- Przygotuj pisemną umowę. Umowa musi określać strony, lokal, wysokość czynszu, opłaty, czas trwania, zasady wypowiedzenia i sposób korzystania z mieszkania. Zawarcie jej na czas oznaczony jest konieczne, a okres nie może przekraczać 10 lat.
- Uzyskaj wskazanie innego lokalu. Najemca składa oświadczenie z adresem lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji.
- Dołącz zgodę osoby uprawnionej do lokalu. Właściciel albo inna osoba posiadająca tytuł prawny do wskazanego lokalu wyraża pisemną zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających. Wynajmujący może zażądać, aby podpis pod zgodą został notarialnie poświadczony.
- Podpisz akt notarialny. Najemca składa u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w późniejszym żądaniu właściciela. Dokument sporządza się na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 KPC.
- Przekaż lokal i sporządź protokół. Protokół powinien opisywać stan mieszkania, wyposażenie i wskazania liczników. Zdjęcia dołączone do protokołu ułatwiają późniejsze rozliczenie ewentualnych szkód.
- Zgłoś umowę do urzędu skarbowego. Wynajmujący przekazuje informację naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Do umowy można dołączyć także protokół zdawczo-odbiorczy oraz ustalenia dotyczące kaucji. Kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu i co do zasady podlega rozliczeniu oraz zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.
Jaka jest rola notariusza i ile to kosztuje?
Sama umowa najmu okazjonalnego nie musi być aktem notarialnym. Wystarczy forma pisemna pod rygorem nieważności. Notarialny charakter ma tylko oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To jedno z najczęściej mylonych wymagań.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie tego oświadczenia jest ustawowo ograniczone do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do rachunku mogą dojść koszty wypisów aktu, podatek VAT oraz ewentualne poświadczenie podpisu osoby udzielającej zgody na zamieszkanie. Przepisy nie wskazują, kto ma zapłacić. Strony ustalają to w umowie lub osobno.
Akt notarialny nie powoduje automatycznej eksmisji. Jeżeli po zakończeniu umowy najemca nadal zajmuje lokal, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin wyprowadzki nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia. Gdy najemca nie zastosuje się do żądania, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie przekazuje tytuł wykonawczy komornikowi.
Dlaczego zgłoszenie do urzędu skarbowego jest ważne?
Właściciel ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie umowy naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. Zgłoszenie nie jest tym samym co rozliczenie podatku. Nie ma też jednego ustawowego formularza. Zwykle wystarcza pisemna informacja zawierająca dane właściciela, najemcy, adres lokalu i datę rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Spóźnienie z tym obowiązkiem nie unieważnia samej umowy, ale powoduje utratę szczególnych uprawnień wynikających z przepisów o najmie okazjonalnym. W praktyce właściciel traci uproszczoną drogę dochodzenia opróżnienia lokalu i może zostać zmuszony do korzystania ze zwykłej procedury sądowej. Z tego powodu termin należy traktować jako warunek zachowania ochrony, a nie zwykłą formalność.
Najczęstsze pytania
Najważniejsze wątpliwości dotyczą skutków umowy, lokalu wskazanego przez najemcę i zakresu ochrony właściciela:
- Czy eksmisja może odbyć się zimą? Tak. Ochrona przed eksmisją w okresie zimowym nie ma zastosowania do najmu okazjonalnego. Nadal trzeba jednak przeprowadzić wymaganą procedurę i działać za pośrednictwem komornika.
- Czy cudzoziemiec może być najemcą? Tak. Przepisy nie uzależniają najmu okazjonalnego od obywatelstwa. Cudzoziemiec musi jednak spełnić takie same wymogi jak każdy inny najemca, w tym wskazać inny lokal i uzyskać zgodę osoby mającej do niego tytuł prawny.
- Co się stanie, gdy najemca straci wskazany lokal? Powinien wskazać nowy lokal w ciągu 21 dni od uzyskania informacji o utracie dotychczasowej możliwości zamieszkania. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej 7 dni.
- Czy właściciel może wyrzucić najemcę bez wypowiedzenia? Nie. Najem okazjonalny nie pozwala na samowolne usunięcie lokatora. Właściciel musi mieć podstawę do zakończenia umowy, doręczyć żądanie opróżnienia lokalu i w razie potrzeby uzyskać klauzulę wykonalności.
Najem okazjonalny opłaca się przede wszystkim właścicielowi, który chce ograniczyć ryzyko długotrwałej eksmisji. Dla najemcy oznacza więcej formalności i konieczność wskazania innego lokalu, ale nie odbiera mu ochrony przed bezpodstawnym wypowiedzeniem ani nie daje właścicielowi prawa do działania poza ustawową procedurą.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani notarialnej. W przypadku nietypowej sytuacji, problemów z dokumentami lub wątpliwości dotyczących wypowiedzenia i egzekucji skonsultuj się z prawnikiem albo notariuszem.
