Jak sprawdzić czy nieruchomość jest zadłużona? Poradnik krok po kroku

Najpierw sprawdź księgę wieczystą, zwłaszcza działy III i IV, a następnie poproś sprzedającego o aktualne zaświadczenia o niezaleganiu z czynszem, mediami i podatkami. Taka weryfikacja pozwala wykryć hipoteki, egzekucje, służebności oraz zaległości, których nie widać w samej ofercie sprzedaży. Przejdź przez procedurę krok po kroku.

Od czego zacząć sprawdzanie zadłużenia nieruchomości?

Pierwszym źródłem danych jest księga wieczysta prowadzona dla mieszkania, domu, działki albo lokalu użytkowego. Rejestr określa stan prawny nieruchomości, właściciela i wpisane obciążenia. Księgi prowadzą wydziały wieczystoksięgowe właściwego miejscowo Sądu Rejonowego, lecz nie trzeba udawać się do sądu, aby zapoznać się z ich treścią.

Potrzebny będzie pełny numer księgi wieczystej. Nie wyszukasz jej po samym adresie ani numerze działki. Numer powinien przekazać właściciel, a w razie problemu można ustalić właściwy wydział sądu według położenia nieruchomości.

Bezpłatny wgląd do elektronicznej księgi wieczystej wymaga znajomości jej numeru. Sam adres nieruchomości nie wystarczy.

Jak sprawdzić księgę wieczystą online?

EKW działa pod adresem ekw.ms.gov.pl i jest prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Po wpisaniu numeru księgi oraz cyfry kontrolnej system wyświetla jej aktualną treść. Przeglądanie wpisów jest bezpłatne, natomiast odpis, wyciąg lub zaświadczenie o zamknięciu księgi wiąże się z opłatą.

Dokument elektroniczny można opłacić online i pobrać w formacie PDF. Link otrzymany pocztą elektroniczną pozwala pobrać dokument wielokrotnie. Jego autentyczność oraz aktualność da się sprawdzić w systemie.

Podstawę prawną funkcjonowania rejestru stanowi Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. – Dz.U. z 2025 r. poz. 341 ze zm. Wpisy korzystają z domniemania zgodności ze stanem prawnym, ale wzmianka o oczekującym wniosku wymaga szczególnej ostrożności.

Co oznaczają poszczególne działy KW?

Każdy dział odpowiada za inną grupę informacji. Przed zakupem nie ograniczaj się do strony z hipoteką, bo ryzyko może wynikać także z roszczeń albo praw osób trzecich:

• Dział I KW – opis nieruchomości, jej położenie, powierzchnia i dane ewidencyjne;
• Dział II KW – właściciel, współwłaściciele oraz użytkownik wieczysty;
• Dział III KW – służebności, roszczenia, ograniczenia, egzekucje i ostrzeżenia;
• Dział IV KW – hipoteki, ich rodzaj, suma, waluta i wierzyciel.

Na które wpisy zwrócić uwagę?

Największe znaczenie dla kupującego mają działy III i IV. W dziale III może pojawić się służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu, dożywocie, zakaz zbywania, roszczenie o zawarcie umowy, zajęcie komornicze albo ostrzeżenie o niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

Nie każdy wpis oznacza, że transakcja jest niemożliwa. Służebność może zapewniać sąsiedniej działce dostęp do drogi, lecz jednocześnie ograniczać sposób korzystania z gruntu. Dożywocie jest jeszcze bardziej doniosłe, ponieważ nabywca może przejąć obowiązki związane z utrzymaniem uprawnionej osoby.

Hipoteka w dziale IV

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność i obciąża nieruchomość, a nie wyłącznie osobę, która zaciągnęła dług. W dziale IV sprawdzisz numer hipoteki, jej sumę, walutę, rodzaj, wierzyciela, odsetki oraz termin spłaty. Hipoteka umowna często zabezpiecza kredyt, zaś przymusowa może wynikać z wyroku sądu lub zaległości publicznoprawnych.

Zmiana właściciela nie usuwa tego zabezpieczenia. Jeśli wierzyciel nie zostanie spłacony, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, nawet gdy należy ona już do kupującego. Dlatego bank sprzedającego powinien wydać zaświadczenie z aktualnym saldem oraz instrukcją spłaty, zwykle na rachunek techniczny.

Wpis hipoteki nie blokuje sprzedaży, lecz umowa musi jasno określać sposób spłaty wierzyciela i wykreślenia zabezpieczenia.

Jakie zaświadczenia uzyskać od sprzedającego?

Elektroniczna księga wieczysta nie pokaże zwykłych zaległości za prąd, wodę, gaz czy czynsz. Z tego powodu kupujący powinien wymagać dokumentów wystawionych możliwie niedługo przed podpisaniem aktu notarialnego.

Zaświadczenie o niezaleganiu może dotyczyć podatków, czynszu i mediów. Właściciel albo jego pełnomocnik uzyskuje je w imieniu własnym, ponieważ urząd lub dostawca nie udostępni kupującemu cudzych danych finansowych.

W praktyce poproś o następujące dokumenty:

• zaświadczenie wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości czynszowych;
• potwierdzenia rozliczenia prądu, gazu, wody, ogrzewania i wywozu odpadów;
• zaświadczenie gminy lub miasta o uregulowaniu podatku od nieruchomości albo podatku rolnego;
• zaświadczenie urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadku lub darowizny;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu;
• podpisane oświadczenie sprzedającego o braku innych zobowiązań i roszczeń.

Zaległy czynsz lub rachunki co do zasady pozostają długiem poprzedniego właściciela. Problem może jednak powstać, gdy wierzyciel zabezpieczył zaległość hipoteką albo dostawca uzależnia zawarcie nowej umowy od wcześniejszego rozliczenia. Przy przekazaniu lokalu spiszcie stany liczników i dołączcie je do protokołu.

Co zrobić, gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej?

Brak księgi nie oznacza braku zadłużenia. Dotyczy to zwłaszcza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takim przypadku zażądaj od właściciela aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni o stanie opłat, ewentualnej egzekucji oraz istnieniu księgi prowadzonej dla prawa.

Przy lokalu należącym do wspólnoty mieszkaniowej potrzebne będzie zaświadczenie zarządcy o rozliczeniu czynszu i funduszu remontowego. Dokument powinien wskazywać datę wystawienia oraz dokładny adres lokalu.

Jak zabezpieczyć transakcję u notariusza?

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego. W jej treści powinny znaleźć się oświadczenia sprzedającego o braku zaległości, postępowań egzekucyjnych, nieujawnionych roszczeń i osób zameldowanych. Przy aktywnej hipotece należy wpisać kolejność przelewów oraz warunek wykreślenia zabezpieczenia.

Notariusz sprawdza księgę wieczystą na moment sporządzania aktu, ale nie zna wszystkich bieżących rachunków ani podatków właściciela. Samodzielna kontrola pozostaje więc potrzebna. Zgodnie z Prawem o notariacie notariusz może odmówić czynności sprzecznej z prawem, a brak dokumentu dotyczącego podatku od spadku lub darowizny może uniemożliwić sporządzenie aktu.

Jeżeli właścicielem jest kilka osób, sprawdź sytuację każdego współwłaściciela. Komornik może skierować egzekucję do udziału dłużnika, a hipoteka ustanowiona na takim udziale może obciążyć nieruchomość otrzymaną po zniesieniu współwłasności. Tego ryzyka nie należy pomijać przy zakupie udziału ani przy rodzinnym podziale majątku.