Nie ma przepisu, który nakazywałby kupującemu albo sprzedającemu zapłatę za akt notarialny. Strony mogą ustalić dowolny podział kosztów. Zwyczajowo płaci kupujący, ale możliwa jest także zapłata po połowie albo przejęcie całości kosztów przez sprzedającego.
Kto odpowiada za zapłatę wobec notariusza?
Notariusz nie jest stroną umowy między kupującym a sprzedającym. Jego zadaniem jest sporządzenie aktu zgodnie z prawem, weryfikacja dokumentów i pobranie należnych opłat. Ustalenia stron dotyczące tego, kto ostatecznie ponosi koszt, nie ograniczają jednak uprawnień kancelarii.
Wobec notariusza kupujący i sprzedający odpowiadają solidarnie za zapłatę wynagrodzenia. Oznacza to, że jeśli rachunek nie zostanie uregulowany zgodnie z ustaleniami, notariusz może żądać całej należności od jednej ze stron. Późniejsze rozliczenie między kupującym a sprzedającym odbywa się już na podstawie ich umowy.
Ustalenie „kupujący płaci” jest rozliczeniem między stronami, a nie przepisem, który wiąże notariusza.
Dotyczy to przede wszystkim taksy notarialnej i kosztów wypisów. Inne należności mogą mieć własne zasady. Przykładowo przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym PCC co do zasady płaci kupujący, ponieważ to on jest podatnikiem tego podatku. Notariusz pobiera go przy akcie i przekazuje do urzędu skarbowego.
Jak wygląda podział kosztów w różnych transakcjach?
| Typ transakcji | Zwyczajowy płatnik | Uwagi |
|---|---|---|
| Rynek wtórny | Kupujący | To zwyczaj rynkowy, a nie bezwzględny obowiązek. Strony mogą podzielić koszty inaczej. |
| Rynek pierwotny – umowa deweloperska | Deweloper i kupujący po połowie | Ustawa deweloperska przewiduje równy podział wynagrodzenia notariusza i kosztów wypisów przy umowie deweloperskiej. |
| Najem okazjonalny | Wynajmujący, najemca albo obie strony | Prawo nie wskazuje płatnika. Strony powinny ustalić to przed podpisaniem dokumentów. |
Podział 50/50 wynikający z ustawy deweloperskiej dotyczy przede wszystkim umowy deweloperskiej. Nie należy automatycznie przenosić tej zasady na każdą czynność zawieraną później. Przy umowie przenoszącej własność trzeba sprawdzić zapisy umowy oraz ustalenia stron.
Przy najmie okazjonalnym w formie aktu notarialnego najczęściej sporządza się oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Koszt tej czynności również można rozdzielić w dowolny sposób. W praktyce często pokrywa go wynajmujący, ponieważ zabezpieczenie służy głównie ochronie jego interesu, ale nie jest to sztywna reguła.
Kto wybiera i umawia notariusza?
Najczęściej kancelarię wybiera i umawia kupujący, ponieważ zwyczajowo ponosi koszt aktu. Ma to szczególne znaczenie przy zakupie finansowanym kredytem hipotecznym. Termin podpisania dokumentów trzeba wtedy skoordynować z bankiem, decyzją kredytową oraz dokumentami wymaganymi do uruchomienia finansowania.
Nie oznacza to jednak, że sprzedający musi zaakceptować każdą wskazaną kancelarię. Wybór powinien zostać uzgodniony przez obie strony, zwłaszcza gdy sprzedający ma uzasadnione preferencje dotyczące lokalizacji, terminu albo konkretnego notariusza.
Na decyzję mogą wpływać między innymi:
- Źródło finansowania – przy kredycie hipotecznym termin aktu musi odpowiadać procedurom banku.
- Podział kosztów – strona ponosząca całość taksy często chce mieć wpływ na wybór kancelarii.
- Lokalizacja kancelarii – znaczenie ma dojazd i możliwość jednoczesnej obecności wszystkich uczestników.
- Rodzaj transakcji – deweloper może współpracować z kancelarią znającą dokumentację inwestycji.
Wizytę trzeba umówić wcześniej. Notariusz potrzebuje czasu na sprawdzenie dokumentów, przygotowanie projektu aktu i ustalenie terminu dogodnego dla wszystkich uczestników.
Co dokładnie może obejmować rachunek u notariusza?
Określenie „koszty aktu notarialnego” może obejmować kilka różnych pozycji. Najważniejszą z nich jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie za dokonanie czynności. Jej maksymalna wysokość zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Notariusz może ustalić stawkę niższą od maksymalnej.
Do rachunku mogą dojść także wypisy aktu, opłaty sądowe za wpis własności do księgi wieczystej oraz – przy zakupie na kredyt – koszty związane z hipoteką. Na rynku wtórnym zwykle pojawia się również PCC, którego standardowa stawka wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy zakupie od dewelopera cena zazwyczaj obejmuje VAT, dlatego transakcja co do zasady nie podlega PCC.
Jak zapisać ustalenia, żeby uniknąć sporu?
O podziale kosztów najlepiej porozmawiać przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Jeżeli strony przyjmują zwyczajowy model, w którym płaci kupujący, także warto go jasno potwierdzić. Szczególnego znaczenia nabiera zapis, gdy koszty mają zostać podzielone niestandardowo.
Przed wizytą w kancelarii ustal:
- kto płaci taksę notarialną i podatek VAT od taksy,
- kto ponosi koszty wypisów aktu,
- kto pokrywa opłaty sądowe i ewentualne koszty hipoteki,
- kto płaci PCC, jeśli występuje przy danej transakcji,
- czy płatność nastąpi przelewem, gotówką czy w innej formie akceptowanej przez kancelarię.
Ustalenia można wpisać do umowy przedwstępnej. Warto poprosić kancelarię o orientacyjne wyliczenie wszystkich pozycji przed podpisaniem aktu, aby każda strona wiedziała, jaką kwotę musi przygotować. Jeżeli jedna ze stron zapłaci więcej, niż wynikało z uzgodnień, może później żądać zwrotu odpowiedniej części od drugiej strony, ale takie rozliczenie nie zmienia solidarnej odpowiedzialności wobec notariusza.
W praktyce najczęściej płaci kupujący, lecz decydujące znaczenie ma umowa stron. Najbezpieczniej ustalić podział kosztów przed wizytą w kancelarii i zapisać go w umowie przedwstępnej.
Artykuł nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przy konkretnej transakcji warto potwierdzić zasady rozliczenia z notariuszem lub doradcą prawnym.
