Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?

To, jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność, zależy przede wszystkim od przeznaczenia gruntu. Grunty zabudowane na cele mieszkaniowe przekształciły się z mocy prawa 1 stycznia 2019 r. W przypadku gruntów usługowych, przemysłowych, magazynowych lub innych nieruchomości niemieszkalnych trzeba wystąpić z wnioskiem o sprzedaż gruntu, a następnie zapłacić ustaloną cenę.

Grunt mieszkaniowy – co zrobić?

Ustawa z 20 lipca 2018 r. objęła przekształceniem grunty zabudowane domami jednorodzinnymi oraz budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. W takim przypadku użytkowanie wieczyste przekształciło się we własność automatycznie, bez składania wniosku o samo przekształcenie.

Podobne zasady mogą dotyczyć gruntu z garażami, drogami wewnętrznymi, parkingami lub innymi obiektami służącymi mieszkańcom. Jeżeli na działce znajdują się także budynki o innym przeznaczeniu, ich łączna powierzchnia użytkowa co do zasady nie może przekraczać 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków.

W praktyce trzeba jednak uzyskać zaświadczenie o przekształceniu. Dokument wydaje właściwy organ, najczęściej wójt, burmistrz, prezydent miasta albo starosta. Urząd przekazuje je także do sądu wieczystoksięgowego, który na tej podstawie ujawnia własność w księdze wieczystej. Wpis własności związany z przekształceniem jest dokonywany z urzędu.

Zaświadczenie ma znaczenie także przy sprzedaży nieruchomości, ustanawianiu odrębnej własności lokalu albo porządkowaniu księgi wieczystej. Jeżeli nie chcesz czekać na dokument wydawany z urzędu, możesz złożyć wniosek. Dołącz wtedy dokument potwierdzający uiszczenie opłaty skarbowej, a gdy powołujesz pełnomocnika – także pełnomocnictwo i właściwą opłatę, o ile jest wymagana.

Przed złożeniem wniosku sprawdź, czy masz następujące dokumenty i informacje:

• Wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu.
• Dane nieruchomości – adres, numer działki i numer księgi wieczystej.
• Dowód opłaty skarbowej, jeżeli wniosek jest składany na żądanie właściciela.
• Uzasadnienie przyspieszenia, gdy zaświadczenie jest potrzebne w związku ze sprzedażą lub inną czynnością prawną.

Jeżeli zaświadczenie zawiera błędną informację o wysokości albo okresie płatności, właściciel może w terminie 2 miesięcy od jego doręczenia złożyć wniosek o ustalenie tych danych w drodze decyzji administracyjnej.

Grunt usługowy lub przemysłowy – procedura wnioskowa

Grunty wykorzystywane na cele inne niż mieszkaniowe nie przekształciły się automatycznie w 2019 r. Dotyczy to między innymi działek z budynkami usługowymi, przemysłowymi, magazynowymi oraz części gruntów zajętych przez garaże lub infrastrukturę osiedlową.

W 2023 r. wprowadzono czasowe roszczenie o sprzedaż określonych nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. Termin na skorzystanie z tego szczególnego roszczenia upłynął 31 sierpnia 2024 r. Obecnie użytkownik wieczysty może złożyć do właściciela gruntu wniosek o sprzedaż na zasadach ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale organ nie zawsze musi taki wniosek uwzględnić. Decydują także zasady gospodarowania nieruchomościami przyjęte przez konkretną gminę, powiat, województwo albo Skarb Państwa.

Postępowanie zwykle wygląda następująco:

1. Ustal właściciela gruntu i właściwy organ, korzystając z księgi wieczystej, ewidencji gruntów lub umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste.
2. Złóż wniosek o sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym i opisz działkę, jej przeznaczenie oraz sposób korzystania.
3. Dołącz dokumenty potwierdzające prawo użytkowania wieczystego, dane wszystkich użytkowników oraz dokumenty dotyczące reprezentacji, jeżeli wnioskodawcą jest spółka lub wspólnota.
4. Poczekaj na wycenę gruntu i ustalenie ceny, a następnie zawrzyj umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego i zapłać ustaloną należność.

Wniosek powinien wskazywać wszystkich użytkowników wieczystych. W zależności od procedury urząd może wymagać między innymi aktualnego odpisu księgi wieczystej, dokumentu potwierdzającego przeznaczenie nieruchomości oraz dowodu uiszczenia opłaty skarbowej. Szczegółowe wymagania należy sprawdzić w urzędzie właściwym dla położenia działki.

Ustawa z 2023 r. przewidywała szczególne ograniczenia, między innymi dla gruntów niezabudowanych, oddanych w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r., położonych na terenach portów i przystani morskich albo zajętych przez rodzinne ogrody działkowe. W takich sprawach możliwość sprzedaży trzeba oceniać indywidualnie.

Użytkowanie wieczyste a własność – najważniejsze różnice

Opłata przekształceniowa i bonifikata

W przypadku gruntów mieszkaniowych przekształcenie nie oznacza automatycznie braku kosztów. Właściciel co do zasady wnosi opłatę przekształceniową przez 20 lat. Jej roczna wysokość odpowiada opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Można też spłacić pozostałą kwotę jednorazowo.

Jednorazowa zapłata może być korzystna, jeśli obowiązuje bonifikata. Na gruntach Skarbu Państwa preferencje wynikają z przepisów ustawowych. Na gruntach samorządowych ich wysokość i warunki zależą od uchwały właściwej rady lub sejmiku. Nie ma jednej ogólnopolskiej stawki dla wszystkich gmin.

Informacji szukaj w Biuletynie Informacji Publicznej, na stronie urzędu miasta lub gminy oraz w wydziale zajmującym się gospodarką nieruchomościami. Sprawdź nie tylko procent bonifikaty, ale także termin zgłoszenia zamiaru zapłaty jednorazowej, krąg osób uprawnionych i zasady dotyczące garaży lub miejsc postojowych.

Ustawowa bonifikata może przysługiwać między innymi:

• osobom z orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności albo z orzeczeniem wydanym przed ukończeniem 16. roku życia;
• opiekunom prawnym lub przedstawicielom ustawowym osób spełniających ustawowe warunki;
• członkom rodzin wielodzietnych w rozumieniu przepisów o Karcie Dużej Rodziny;
• kombatantom, inwalidom wojennym i wojskowym oraz innym grupom wskazanym w ustawie.

Przy gruntach wykorzystywanych przez przedsiębiorcę mogą pojawić się dodatkowe zasady dotyczące pomocy publicznej de minimis. W przypadku wykupu gruntu niemieszkalnego cena zależy między innymi od tego, czy właścicielem jest Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego, od stawki opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości.

Najczęstsze pytania

Co jeśli użytkownik wieczysty zmarł?

Samo przekształcenie gruntu mieszkaniowego następuje z mocy prawa, więc śmierć dotychczasowego użytkownika nie powstrzymuje zmiany. Zaświadczenie może zostać doręczone następcom prawnym po ujawnieniu ich danych. W razie nieuregulowanego spadku trzeba zadbać o potwierdzenie praw spadkobierców, zwłaszcza gdy planowana jest sprzedaż lub inna czynność dotycząca nieruchomości.

Czy opłatę można zapłacić w ratach?

Tak. Przy ustawowym przekształceniu opłata jest co do zasady wnoszona corocznie przez 20 lat, chyba że właściciel wybierze spłatę jednorazową. Wykup gruntu niemieszkalnego odbywa się na warunkach określonych w umowie i przepisach dotyczących sprzedaży. Możliwość rat oraz ich liczba zależą od właściwego organu i podstawy prawnej transakcji.

Co z garażem lub miejscem postojowym?

Garaż może być objęty przekształceniem, gdy jest związany z zabudową mieszkaniową i spełnione są warunki ustawy. Znaczenie ma także sposób wykorzystywania garażu oraz to, czy grunt należy do Skarbu Państwa, czy do samorządu. Wysokość bonifikaty może być inna niż dla lokalu mieszkalnego, dlatego trzeba sprawdzić lokalną uchwałę.

Najpierw ustal, czy grunt jest zabudowany na cele mieszkaniowe. Jeżeli tak, szukaj w urzędzie zaświadczenia i informacji o opłacie przekształceniowej. Jeżeli nieruchomość ma charakter usługowy, przemysłowy lub inny niemieszkalny, nie zakładaj automatycznej zmiany – złóż wniosek o sprzedaż i sprawdź lokalne zasady gospodarowania gruntem.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W przypadku niezgodności danych w księdze wieczystej, nieuregulowanego spadku, współwłasności lub sporu z organem warto skonsultować sprawę z prawnikiem albo właściwym urzędem.