Sprzedaż garażu – jakie dokumenty przygotować do notariusza?

Sprzedaż garażu wymaga co do zasady zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Do kancelarii trzeba przygotować dokument tożsamości, podstawę nabycia oraz dokumenty potwierdzające status prawny garażu. Ich zakres zależy przede wszystkim od tego, czy garaż jest odrębnym lokalem z księgą wieczystą, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, czy udziałem w nieruchomości wspólnej.

Dlaczego sprzedaż garażu wymaga notariusza?

Jeżeli garaż jest nieruchomością albo przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Niezachowanie wymaganej formy powoduje nieważność czynności prawnej.

Notariusz na podstawie dostarczonych dokumentów sprawdza, kto jest uprawniony do sprzedaży, jaki jest stan prawny garażu i jakie oświadczenia trzeba zawrzeć w akcie. Sama lista dokumentów może więc zostać rozszerzona, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, została odziedziczona albo ma kilku współwłaścicieli.

Dokumenty zależne od statusu prawnego garażu

Najpierw ustal, co dokładnie sprzedajesz. Potoczna nazwa „garaż” może oznaczać odrębny lokal, spółdzielcze prawo do lokalu albo udział w nieruchomości wspólnej. Różnice przedstawia tabela:

Status prawny	Podstawowe dokumenty	Dodatkowe zaświadczenia
Odrębna własność garażu lub lokalu garażowego z księgą wieczystą	Numer księgi wieczystej, dokument nabycia garażu, ewentualnie wypis z ewidencji lokali lub gruntów	Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, dokumenty dotyczące hipoteki, jeśli została wpisana
Spółdzielcze własnościowe prawo do garażu	Dokument potwierdzający nabycie prawa, numer księgi wieczystej, jeśli ją założono	Aktualne zaświadczenie ze spółdzielni, najlepiej wystawione „dla notariusza”, oraz potwierdzenie braku zaległości
Udział w garażu lub nieruchomości wspólnej	Dokument nabycia udziału, numer księgi wieczystej nieruchomości i dane wszystkich współwłaścicieli	Zgoda lub udział pozostałych współwłaścicieli, jeżeli jest wymagana, oraz dokumenty określające sposób korzystania z garażu lub miejsca postojowego

Przewiń tabelę w bok →

Udział w nieruchomości wspólnej może być związany z lokalem mieszkalnym i nie zawsze da się go sprzedać niezależnie. Jeżeli miejsce postojowe lub garaż przysługuje właścicielowi mieszkania jako element udziału w nieruchomości wspólnej, trzeba sprawdzić, czy zbycie samego miejsca jest prawnie dopuszczalne.

Dokumenty potrzebne niezależnie od rodzaju garażu

Przed wizytą u notariusza przygotuj podstawowy zestaw dokumentów i danych:

Dowód osobisty lub paszport sprzedającego, a przy akcie także kupującego.
Podstawę nabycia garażu, na przykład wcześniejszy akt notarialny, umowę darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
Numer księgi wieczystej i, jeśli kancelaria o to poprosi, aktualny odpis lub wydruk informacji z księgi.
Dane stron transakcji, w tym adresy, numery PESEL, stan cywilny oraz dane dokumentów tożsamości.

Jeżeli garaż został odziedziczony, notariusz może zażądać także zaświadczenia z urzędu skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn. Gdy zmieniło się nazwisko sprzedającego, potrzebny może być odpis aktu małżeństwa albo inny dokument wyjaśniający rozbieżność.

W przypadku współwłasności do aktu powinni przystąpić wszyscy współwłaściciele albo udzielić pełnomocnictwa w wymaganej formie. Jeżeli garaż należy do majątku wspólnego małżonków, notariusz może wymagać obecności małżonka lub jego zgody.

Zaświadczenia i dokumenty dotyczące garażu

Poza dokumentem własności kancelaria może poprosić o dokumenty potwierdzające aktualny stan garażu i rozliczeń:

zaświadczenie zarządcy, wspólnoty albo spółdzielni o braku zaległości w opłatach,
zaświadczenie ze spółdzielni dotyczące przysługującego prawa i jego aktualnego stanu,
wypis z rejestru lokali, rejestru gruntów albo kartoteki budynków, jeżeli jest potrzebny do oznaczenia przedmiotu sprzedaży,
zaświadczenie dotyczące przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdy wymaga tego charakter nieruchomości,
dokumenty dotyczące dzierżawy lub użytkowania wieczystego, jeśli garaż znajduje się na cudzym gruncie.

Wolnostojący garaż może być związany z własnością gruntu, odrębną nieruchomością albo prawem do korzystania z gruntu należącego do gminy lub innego podmiotu. W ostatnim przypadku przedmiotem transakcji nie zawsze jest nieruchomość. Może chodzić o przeniesienie praw do obiektu oraz cesję umowy dzierżawy. Taki przypadek wymaga indywidualnej analizy dokumentów.

Świadectwo energetyczne i hipoteka

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Przy sprzedaży garażu będącego samodzielnym lokalem może być wymagane świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązek dotyczy lokali, dla których przepisy przewidują przekazanie świadectwa przy zbyciu. Nie każda konstrukcja określana jako garaż jest jednak lokalem, dlatego ostateczna ocena zależy od jego statusu prawnego i dokumentacji.

Jeżeli świadectwo jest wymagane, należy przekazać je nabywcy przy zawarciu umowy. Brak dokumentu może spowodować konieczność uzupełnienia dokumentacji przed podpisaniem aktu. Notariusz może poprosić o świadectwo wystawione przez osobę uprawnioną.

Garaż obciążony hipoteką

Wpis hipoteki w księdze wieczystej nie zawsze uniemożliwia sprzedaż, ale wymaga dodatkowych ustaleń z bankiem lub innym wierzycielem. Potrzebne może być oświadczenie wskazujące wysokość zadłużenia, numer rachunku do spłaty oraz warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki.

Jeżeli kredyt został już całkowicie spłacony, bank może wydać zaświadczenie o spłacie zabezpieczonej wierzytelności i wygaśnięciu hipoteki. Dokument ten służy następnie do wykreślenia obciążenia z księgi wieczystej.

Brak aktu notarialnego oznacza nieważność umowy sprzedaży nieruchomości. Z kolei brak wymaganego świadectwa, zaświadczenia ze spółdzielni albo dokumentu bankowego może wstrzymać podpisanie aktu do czasu uzupełnienia dokumentacji.

Jak przygotować dokumenty do wizyty u notariusza?

Najbezpieczniej nie czekać z weryfikacją dokumentów do dnia transakcji. Przygotowanie może wyglądać następująco:

Ustal, czy garaż jest odrębną własnością, spółdzielczym prawem, udziałem, czy obiektem związanym z dzierżawą gruntu.
Zbierz dokument nabycia, numer księgi wieczystej, dokument tożsamości oraz zaświadczenia od spółdzielni, wspólnoty lub zarządcy.
Sprawdź, czy garaż ma hipotekę, współwłaścicieli, zaległości albo nieuregulowany status spadkowy.
Prześlij kancelarii skany lub kserokopie dokumentów i poproś o potwierdzenie, czy zestaw jest kompletny.
Na akt przynieś oryginały dokumentów oraz ważny dokument tożsamości.

Notariusz może wymagać dodatkowych dokumentów zależnie od lokalizacji garażu, sposobu jego nabycia, rodzaju gruntu i treści księgi wieczystej. Dlatego ogólna lista nie zastępuje weryfikacji konkretnej sprawy.

Najlepszym sposobem na sprawną sprzedaż garażu jest wcześniejsze przesłanie dokumentów do kancelarii. Pozwala to wykryć braki przed umówieniem aktu i ustalić, kto powinien uzyskać poszczególne zaświadczenia.