Umowy najmu nie można wypowiedzieć „ot tak”, a samo opuszczenie lokalu nie kończy najmu. Możliwość wcześniejszego rozwiązania zależy przede wszystkim od rodzaju umowy, jej treści oraz szczególnych przepisów. Przy umowie na czas określony brak odpowiedniej podstawy może oznaczać obowiązek zapłaty czynszu aż do końca uzgodnionego okresu.
Umowa na czas określony a nieokreślony
Najem na czas określony ma co do zasady charakter trwały. Strony umawiają się, że stosunek najmu będzie trwał przez wskazany okres, dlatego żadna z nich nie może jednostronnie zakończyć go przed terminem wyłącznie dlatego, że zmieniła zdanie. Inaczej wygląda sytuacja przy umowie na czas nieokreślony, przy której przepisy Kodeksu cywilnego przewidują ustawowe terminy wypowiedzenia, jeżeli strony nie ustaliły innych zasad.
| Typ umowy | Możliwość wypowiedzenia | Wymagania |
|---|---|---|
| Na czas określony | Co do zasady brak swobodnego wypowiedzenia przed terminem | Umowa musi wskazywać przypadki, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne, albo musi istnieć szczególna podstawa ustawowa |
| Na czas nieokreślony | Zwykle możliwe z zachowaniem ustawowego lub umownego terminu | Należy sprawdzić czynsz, termin płatności, okres wypowiedzenia i wymaganą formę |
| Każdy rodzaj umowy | Możliwe rozwiązanie za porozumieniem stron | Potrzebne są zgodne oświadczenia najemcy i wynajmującego, najlepiej sporządzone na piśmie |
Przy umowie na czas nieokreślony terminy z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego zależą od częstotliwości płacenia czynszu. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, ustawowy termin wynosi co do zasady trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowa może jednak regulować tę kwestię odmiennie, o ile takie postanowienie jest dopuszczalne w danym stosunku prawnym.
Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Podstawą jest art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: jeżeli czas trwania najmu został oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Nie wystarczy więc sam zapis, że umowa trwa rok albo dwa lata. Trzeba sprawdzić, czy dokument przewiduje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia i jakie zdarzenia ją uruchamiają.
„Wypadki określone w umowie” powinny być opisane na tyle konkretnie, aby można było ustalić, czy rzeczywiście wystąpiły. Przykładem może być utrata pracy przez najemcę, przeniesienie go do innego miasta, określone naruszenie obowiązków przez wynajmującego albo potrzeby mieszkaniowe właściciela. Ostatecznie znaczenie ma jednak dokładne brzmienie klauzuli, a nie samo podobieństwo sytuacji do przykładu.
Co oznacza „ważna przyczyna”?
Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/06, przyjął, że postanowienie pozwalające wypowiedzieć umowę na czas określony z „ważnych przyczyn” może spełniać wymóg z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak swobodnego prawa do wypowiedzenia.
Ważność przyczyny ocenia się obiektywnie, z uwzględnieniem interesów obu stron. Sama niedogodność, zmiana planów lub przekonanie, że dalsze wykonywanie umowy jest nieopłacalne, nie muszą wystarczyć. Jeżeli umowa nie wyjaśnia, co strony uznają za ważną przyczynę, w razie sporu ocena może należeć do sądu.
Nie każda klauzula zawarta w umowie będzie skuteczna. Postanowienie sprzeczne z ustawą, naturą najmu albo zasadami współżycia społecznego może zostać zakwestionowane. Szczególną ostrożność trzeba zachować przy najmie lokalu mieszkalnego, ponieważ przepisy chroniące lokatorów mogą ograniczać uprawnienia wynajmującego.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego?
Właściciel lokalu mieszkalnego nie może wypowiedzieć umowy według własnego uznania. Zastosowanie ma przede wszystkim art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie musi mieć podstawę ustawową, zachowywać wymagany termin i zostać dokonane na piśmie. Pismo powinno wskazywać przyczynę wypowiedzenia.
Do sytuacji, które mogą uzasadniać wypowiedzenie przez wynajmującego, należą w szczególności:
- zaległości w opłatach – lokator musi co do zasady zalegać co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a wcześniej powinien otrzymać pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległości oraz informację o zamiarze wypowiedzenia
- używanie lokalu niezgodnie z umową lub przeznaczeniem – chodzi także o zachowania prowadzące do powstania szkód albo rażącego zakłócania porządku
- niszczenie lokalu lub urządzeń wspólnych – zwykle po wcześniejszym pisemnym upomnieniu, jeżeli przepisy wymagają takiego działania
- podnajem lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela – jeżeli zgoda była konieczna, a lokator jej nie uzyskał
Ustawa może również regulować wypowiedzenie w związku z koniecznością rozbiórki, remontu, niezamieszkiwaniem lokalu albo zapewnieniem lokatorowi innego lokalu. Konkretne terminy i dodatkowe warunki zależą od przyczyny. Umowa nie może skutecznie przyznawać wynajmującemu uprawnień mniej korzystnych dla lokatora niż te wynikające z bezwzględnie obowiązujących przepisów.
Ograniczenia z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczą przede wszystkim wypowiedzenia przez właściciela. Nie oznacza to jednak, że najemca zawsze może wypowiedzieć umowę na czas określony. W jego przypadku nadal znaczenie mają art. 673, 664 i 682 Kodeksu cywilnego oraz postanowienia konkretnej umowy.
Co zrobić, gdy umowa nie przewiduje wypowiedzenia?
Jeżeli umowa na czas określony nie zawiera skutecznej klauzuli wypowiedzenia, strony są związane umową do końca jej trwania. Najemca nie może jednostronnie zakończyć stosunku najmu tylko dlatego, że przestał korzystać z lokalu. Najbezpieczniejszą drogą pozostaje wtedy porozumienie stron.
Przed wysłaniem jakiegokolwiek oświadczenia sprawdź w umowie i załącznikach:
- czy istnieje klauzula wypowiedzenia i czy obejmuje twoją sytuację
- czy przyczyny wypowiedzenia są określone dostatecznie konkretnie
- jaki termin i forma wypowiedzenia zostały zastrzeżone
- czy umowa przewiduje karę umowną, odstępne, cesję albo obowiązek znalezienia zastępcy
Jeżeli analiza nie daje pewnej podstawy do jednostronnego działania, rozsądna kolejność jest następująca:
- Przeanalizuj dokumenty – zbierz umowę, aneksy, protokoły i istotną korespondencję z drugą stroną.
- Zaproponuj porozumienie – ustalcie datę zakończenia najmu, rozliczenie czynszu, kaucji, opłat i stan lokalu.
- Rozważ cesję lub nowego najemcę – znalezienie wiarygodnej osoby może przekonać wynajmującego do zgody, ale cesja wymaga sprawdzenia umowy i akceptacji drugiej strony, jeżeli jest wymagana.
- Dopiero na końcu rozważ drogę sądową – dotyczy to sytuacji, w których istnieje konkretna podstawa, na przykład poważne naruszenie umowy, niewykonalność świadczenia albo wada lokalu.
Wady lokalu mogą dawać najemcy szczególne uprawnienia. Jeżeli wada uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem, zastosowanie może mieć art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Przy wadzie usuwalnej najemca powinien wcześniej wezwać wynajmującego do jej usunięcia i wyznaczyć odpowiedni termin. Gdy wada zagraża zdrowiu lub życiu, art. 682 Kodeksu cywilnego przewiduje dalej idącą ochronę, ale także w takim przypadku często trzeba najpierw umożliwić usunięcie wady.
Jakie są skutki samowolnego opuszczenia lokalu?
Wyprowadzka, oddanie kluczy albo zaprzestanie płacenia nie powodują automatycznego rozwiązania umowy. Stan faktyczny, czyli to, że najemca już nie mieszka w lokalu, nie musi odpowiadać stanowi prawnemu. Jeżeli wypowiedzenie było bezskuteczne, wynajmujący może dochodzić należności wynikających z nadal obowiązującej umowy.
Ryzyko finansowe może obejmować:
- dalszy czynsz za okres, w którym umowa nadal obowiązuje
- odszkodowanie za szkodę wynikającą z przedwczesnego zakończenia najmu
- karę umowną lub uzgodnione odstępne, jeśli ważna klauzula umowna je przewiduje
- koszty napraw, sprzątania i przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową
Zakres roszczeń nie jest automatycznie równy wszystkim czynszom pozostałym do końca umowy. Znaczenie mogą mieć między innymi postanowienia kontraktu, możliwość szybkiego wynajęcia lokalu innej osobie oraz działania wynajmującego zmierzające do ograniczenia szkody. Każdy przypadek wymaga osobnej oceny.
Porozumienie stron jest bezpieczniejsze niż jednostronne, niepewne wypowiedzenie. W dokumencie warto wskazać datę zakończenia najmu, sposób wydania lokalu, stan liczników, rozliczenie opłat, zwrot kaucji i oświadczenia o zaspokojeniu roszczeń. Przy zwrocie lokalu należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, dołączyć dokumentację zdjęciową i zachować potwierdzenie przekazania kluczy. Sam protokół nie zastępuje porozumienia, ale pomaga ustalić stan lokalu i przebieg jego wydania.
Przed podjęciem decyzji szczególnie warto skonsultować dokumenty, gdy czynsz jest wysoki, umowa przewiduje karę umowną, lokal ma poważne wady albo druga strona zapowiada proces. W takich sytuacjach szybko wysłane, błędne oświadczenie może utrudnić późniejsze negocjacje i obronę własnych praw.
Najemca nie może wypowiedzieć umowy na czas określony „ot tak”. Jeżeli umowa nie przewiduje skutecznej podstawy wcześniejszego wypowiedzenia, pozostają przede wszystkim porozumienie stron, uzgodniona cesja albo szczególna podstawa ustawowa. Bez tego wyprowadzka nie kończy obowiązku rozliczeń.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej analizy umowy oraz konsultacji z prawnikiem.
